- HET KOPEN VAN EEN HUIS

Nieuwsbrief | 2006 | Februari

Wat komt er allemaal bij kijken als u een woning gaat kopen? Heeft u eenmaal een huis op het oog en het huis is in de verkoop bij een makelaarskantoor dan onderhandelt u niet met de verkoper maar met de makelaar die namens de verkoper handelt. Wordt u het eens met de makelaar over de prijs en over de datum waarop u de eigendom van de woning krijgt dan zal de makelaar een koopakte opstellen. De keuze voor een notaris die zorgt voor het overgaan van de eigendom van de woning (de levering) ligt bij de koper.
Wanneer het huis niet in de verkoop bij een makelaar is, vindt de onderhandeling plaats met de verkoper en kunt u zich tot de notaris van uw keuze wenden voor het opmaken van een koopakte

Aan een koopakte is niets "voorlopig". Bij niet nakoming van uw verplichtingen bent u niet alleen een boete van 10% van de koopsom verschuldigd maar ook nog eens de geleden schade van de verkoper. De koopakte is een contract waar u na ondertekening aan gebonden bent, zij het dat:
- u drie dagen bedenktijd heeft;
- u ontbindende voorwaarden kunt opnemen voor bijvoorbeeld de financiering of het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.
Voordat u de handtekening onder een koopakte zet, dient u niet alleen uw financiële mogelijkheden maar ook uw juridische positie te kennen.
Voor de financiering kunt u zich tevoren oriënteren bij een onafhankelijke tussenpersoon. Naast de financiering van de woning dient u er ook rekening mee te houden dat in de koopakte een aanbetaling van 10 % wordt gevraagd. U kunt hieraan voldoen door een waarborgsom te storten of een bankgarantie te verlenen. Als koper heeft u een eigen onderzoeksplicht (gebreken die u zelf kunt waarnemen hoeft de verkoper niet uitdrukkelijk te melden) en de verkoper heeft een informatieplicht als hem informatie bekend is over gebreken in de woning, die voor de koper bij inspectie niet zichtbaar zijn.
Wanneer in het eigendomsbewijs van verkoper privaatrechtelijke beperkingen zijn opgenomen (bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid van weg) dan gelden deze beperkingen ook voor de koper, maar de verkoper moet er zorg voor dragen dat deze beperkingen aan de koper bekend worden gemaakt.
Het is belangrijk dat u als koper de verkoper meldt waarvoor u de woning gaat gebruiken zodat de verkoper u kan melden dat een normaal gebruik ook mogelijk is.
Heeft u eenmaal de koopakte getekend dan gaan de drie dagen bedenktijd in zodra u als koper een getekend exemplaar van de koopakte heeft ontvangen.
De koopakte kan in het kadaster worden ingeschreven. Wanneer dit is gebeurd kan een later faillissement van de verkoper, een later beslag van schuldeisers van de verkoper of een tweede verkoop aan bijvoorbeeld een hogere bieder u niet treffen.

Hoe verloopt de procedure vanaf het moment dat de koopovereenkomst bij de notaris binnenkomt?

Na ontvangst van de koopovereenkomst onderzoekt de notaris bij het kadaster wie de eigenaar van de verkochte woning is. Soms blijken de ondertekenaar van de koopovereenkomst en de eigenaar volgens het kadaster niet dezelfde te zijn (er heeft b.v. een overlijden of een echtscheiding plaatsgevonden, die niet aan het kadaster zijn doorgegeven). De notaris onderzoekt ook op het kadaster of er beslagen zijn gelegd, of er hypotheken op rusten en of er aantekeningen voorkomen ( zoals bv. bij een monument).

Koper, verkoper en makelaar(s) ontvangen vóór het tekenen van de akte van levering een ontwerp met deze toelichting.

Zowel na de toezending van dit ontwerp als op de dag waarop de akte wordt getekend (datum van "passeren") heeft u gelegenheid tot het stellen van vragen. Tijdens het passeren zal de notaris het begin en het slot van de akte geheel voorlezen en de verdere inhoud aan u nader toelichten. Na ondertekening van de akte vindt de sleuteloverdracht plaats.

De door iedereen getekende akte blijft bij de notaris en wordt in de kluis bewaard. Een afschrift gaat naar het kadaster. Daar wordt op het afschrift vermeld wanneer het is binnengekomen en in welk "deel en nummer" het afschrift is ingeschreven. Het ingeschreven afschrift wordt teruggezonden aan de notaris, die dit doorstuurt aan de koper. Dit is het "eigendomsbewijs". De koper krijgt van de verkoper de oude eigendomsbewijzen, zodat hij kan zien wat in het verleden is gebeurd.

De notaris onderzoekt driemaal de gegevens van de verkochte woning op het kadaster. Bij binnenkomst van de koopakte, op de dag van ondertekening van de akte (vóór de akte wordt getekend) en vóór de uitbetaling van de verkoopopbrengst aan de verkoper. De notaris controleert vóór de ondertekening van de akte ook of de koopsom is betaald op de speciale kantoorrekening van de notaris (derdengeldenrekening).

Alle uitbetalingen door de notaris (ook de aflossing van de eventuele hypothecaire geldleningen van verkoper) vinden pas plaats wanneer uit een mededeling van het kadaster blijkt dat het door de notaris opgestuurde afschrift van de leveringsakte is ontvangen en ingeschreven in de openbare registers én na een laatste controle van het kadaster (of voor het tijdstip van ondertekening nog beslag is gelegd). De verkoper zal daarom een of twee werkdagen op de verkoopopbrengst moeten wachten.

De leveringsakte moet aansluiten op hetgeen de koper en verkoper met elkaar zijn overeengekomen. Op het moment dat de akte getekend is door de koper, verkoper en notaris gaat het risico over van de verkoper op de koper. Dit betekent dat de koper op de dag van de levering zijn opstal verzekering moet laten ingaan. Dit is vaak ook een voorwaarde die de hypotheek verstrekker meldt. De eigendom van een woning gaat echter juridisch over op het moment dat de akte van levering wordt overgeschreven op het kadaster.
Het kadaster is een openbaar register waar alle onroerende zaken zijn geregistreerd, waar iedereen informatie kan vragen wie eigenaar is van een bepaalde onroerende zaak en of er hypotheken op gevestigd zijn.
Heeft u voor de financiering van de woning geld van een derde nodig dan zal tegelijk met de akte van levering ook een hypotheekakte moeten worden getekend. Soms eist de geldverstrekker dat u hierbij ook een overlijdensrisicoverzekering moet afsluiten.